Jak sprawdzić, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie? Instrukcja dla kupujących

Co to jest pozwolenie na użytkowanie i dlaczego jest ważne?

Pozwolenie na użytkowanie to formalny dokument wydawany przez nadzór budowlany, który potwierdza, że budynek lub jego część zostały wykonane zgodnie z projektem i obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. W praktyce oznacza to, że obiekt jest bezpieczny, spełnia wymagania higieniczne, energetyczne, przeciwpożarowe i można w nim legalnie zamieszkać lub prowadzić działalność. Dla kupujących nieruchomość to jeden z kluczowych dokumentów, który gwarantuje, że inwestycja została zakończona zgodnie z prawem i nie grożą żadne przykre niespodzianki, np. kary, nakaz rozbiórki lub problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie?

Pozwolenie na użytkowanie jest konieczne w kilku konkret­nych przypadkach, a ich brak może mieć poważne konsekwencje. Zgodnie z polskim prawem budowlanym, obowiązek uzyskania tego dokumentu dotyczy:

• budynków zaliczanych do tzw. kategorii obiektów wymagających pozwolenia, np. budynki wielorodzinne, usługowe, przemysłowe, handlowe, szkoły czy szpitale,
• każdego obiektu, którego użytkowanie może wpływać na środowisko lub bezpieczeństwo ludzi,
• gdy inwestor chce rozpocząć użytkowanie przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych – wtedy uzyskuje się tzw. warunkowe pozwolenie,
• w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego uzna, że obiekt wymaga kontroli i odbioru przed dopuszczeniem do użytkowania.

Dla zwykłego domu jednorodzinnego wystarczy najczęściej zawiadomienie o zakończeniu budowy wraz z wymaganymi dokumentami – ale tylko pod warunkiem, że nadzór budowlany nie zgłosi sprzeciwu w terminie 14 dni. W każdym innym przypadku należy uzyskać formalną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Jak sprawdzić, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie?

Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, dlatego przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że wszystko jest zgodne z przepisami. Istnieje kilka skutecznych sposobów na zweryfikowanie, czy budynek został oddany do użytku legalnie:

1. Poproś sprzedawcę o dokumenty – deweloper lub osoba sprzedająca nieruchomość powinna posiadać kopię decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dowód skutecznego zgłoszenia zakończenia budowy. Brak dokumentów lub wymijające odpowiedzi to sygnał alarmowy.
2. Sprawdź w organie nadzoru budowlanego – w każdym powiecie działa Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB), do którego można złożyć zapytanie o status danego obiektu. Wniosek najlepiej złożyć pisemnie, podając dokładny adres budynku oraz, jeśli to możliwe, numer działki ewidencyjnej.
3. Skorzystaj z platformy eBUDOWNICTWO lub portalu Geoportal – część dokumentów budowlanych można zweryfikować elektronicznie. System e-Budownictwo, prowadzony przez GUNB (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego), umożliwia uzyskanie dostępu do wybranych informacji o inwestycjach, w tym do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (jeśli zostały zgłoszone cyfrowo).

Warto także sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości – jeśli zawiera adnotacje dotyczące zakończenia budowy lub decyzji administracyjnych, mogą one potwierdzać legalność użytkowania.

Jakie dokumenty potwierdzają dopuszczenie budynku do użytkowania?

Gdy inwestycja została zakończona, właściciel budynku powinien dysponować jednym z dwóch dokumentów:

• deczyją o pozwoleniu na użytkowanie, wydaną przez nadzór budowlany – ma ona formę urzędowej decyzji administracyjnej, z podanym numerem, datą oraz informacją o obiekcie i inwestorze,
• potwierdzeniem dokonania skutecznego zgłoszenia zakończenia budowy – w przypadku domów jednorodzinnych, jeśli w ciągu 14 dni od zgłoszenia organ nie wyda sprzeciwu, można legalnie rozpocząć użytkowanie.

Oba dokumenty powinny być przechowywane przez właściciela nieruchomości i mogą być konieczne przy sprzedaży, wynajmie, przekazaniu nieruchomości czy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Jak sprawdzić pozwolenie na użytkowanie w przypadku mieszkania od dewelopera?

Zakup lokalu w nowym bloku od dewelopera wiąże się z obowiązkiem dokładnej weryfikacji całej inwestycji – zwłaszcza, gdy kupujemy mieszkanie jeszcze przed zakończeniem budowy. Oto jak podejść do tematu:

1. Sprawdź prospekt informacyjny – deweloper, zgodnie z ustawą deweloperską, ma obowiązek zamieścić tam informację o statusie prawnym inwestycji, dacie planowanego zakończenia budowy oraz terminie pozwolenia na użytkowanie.
2. Poproś o kopię decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – po ukończeniu budowy, deweloper powinien mieć tę decyzję i musi ją udostępnić na żądanie kupującego. Warto upewnić się, że dotyczy ona całego budynku, nie tylko części wspólnych lub jednej klatki schodowej.
3. Zweryfikuj adres inwestycji w bazie nadzoru budowlanego – można to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika, składając odpowiedni wniosek do PINB.

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym z kredytem hipotecznym, bank i tak będzie wymagać okazania pozwolenia na użytkowanie przed uruchomieniem środków na zakup nieruchomości.

Jakie są konsekwencje użytkowania budynku bez pozwolenia?

Rozpoczęcie użytkowania nieruchomości bez wymaganego pozwolenia to poważne naruszenie przepisów prawa budowlanego, które może skutkować:

• nałożeniem kary finansowej przez nadzór budowlany – zazwyczaj są to bardzo wysokie grzywny, liczone w tysiącach złotych,
• nakazem wstrzymania użytkowania do czasu uzyskania stosownych dokumentów,
• odmową przyznania kredytu hipotecznego lub odmową zakupu przez potencjalnych nabywców,
• problemami z ubezpieczeniem nieruchomości – polisa może nie obowiązywać, jeśli budynek jest użytkowany nielegalnie.

Na dodatek użytkowanie obiektu bez prawnego dopuszczenia może skutkować utratą wartości nieruchomości i koniecznością przeprowadzenia kosztownych procedur legalizacyjnych – niekiedy trwających miesiące.

Czy każdy budynek musi mieć pozwolenie na użytkowanie?

Nie wszystkie obiekty budowlane wymagają decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W wielu przypadkach obowiązek ten nie występuje, a zamiast tego wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy. Dotyczy to przede wszystkim:

• domów jednorodzinnych (jeśli nie przekraczają określonych wymiarów i nie mają istotnego wpływu na środowisko),
• garaży wolnostojących, altanek, budynków gospodarczych,
• małych budynków usługowych lub letniskowych,
• niewielkich obiektów małej architektury.

Najlepszą praktyką jest jednak upewnienie się, jaka procedura dotyczy konkretnego obiektu. W razie wątpliwości warto skonsultować się z urzędem lub architektem, aby uniknąć błędów formalnych, które mogą skutkować późniejszymi problemami przy sprzedaży nieruchomości.